青松·案例|农村宅基地合作建房及买卖的法律警示——以王某与韩某合同纠纷案深度剖析

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案情介绍

1994年，王某依法获得批准建设房屋，其宅基地面积核定为180平方米，住宅建筑面积为80平方米。1996年，王某正式取得了集体土地建设用地使用证。根据宅基地面积及签订的《合建房协议书》，该协议约定房屋二楼的所有权归属于参与建设的韩某（韩某并非本村村民）。后因所在村庄拆迁，王某获得了该房屋的补偿款项。对此，韩某向王某提出，要求根据《合建房协议书》获得相应的利益补偿。

判决结果

法院认为王某与韩某之间的争议属于合作建房合同纠纷，涉及的建房用地为农村集体所有的宅基地。法律规定这类地块只允许使用权人建造房屋，不得非法出租、买卖或变相买卖。双方的协议，实质是非法变相购买房产，违反国家相关法律法规，合作协议无效，韩某无权获得因合作建房而产生的动迁利益补偿。至于韩某因建房所遭受的损失，可另行提出主张。

案件分析

本案的关键在于对合作建房协议性质及效力的认定。农村宅基地具有特定的身份属性和福利性质，其流转受到严格限制。王某与韩某的协议虽表面上是合作建房，但实质涉及宅基地上房屋的变相买卖，违反了农村土地管理的相关规定。在司法实践中，对于此类涉及农村宅基地的纠纷，法院通常会依据法律法规，严格审查协议的合法性和有效性，以维护农村土地制度的稳定和集体利益。

律师点评

这起案件提醒我们，在涉及农村宅基地相关合作建房事宜时以及非村经济组织成员买卖时，务必谨慎对待。当事人应充分了解法律法规的限制和要求，避免签订可能无效的协议。同时，对于此类纠纷的解决，需要综合考虑法律规定、公平原则以及社会公共利益。律师在处理此类案件时，要准确把握法律要点，为当事人提供合法、合理的法律建议和代理服务，以保障当事人的合法权益，并促进社会的公平正义和法治秩序的稳定。

在本期的法律案例分享中，为大家带来了王某与韩某合同纠纷案。这一案件揭示了在农村宅基地合作建房领域以及农村房屋买卖中潜在的法律风险，农村宅基地的特殊性质决定了其流转和使用的严格规范，任何试图突破法律限制的行为都可能导致协议的无效。对于广大读者而言，无论是参与合作建房还是其他涉及农村土地的经济活动，都应事先咨询专业法律意见，确保自身行为的合法性和权益的保障。